各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区管委会；市各委办局（公司），各直属单位：
现将《苏州市加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见》印发给你们，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府
二○○五年五月三十一日
苏州市加强房地产市场调控切实稳定住房价格实施意见
近年来，我市积极贯彻中央宏观调控政策和《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，采取了一系列综合调控措施，使房地产市场总体上保持平衡健康有序发展。为贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电[2005]8号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）和《省政府办公厅关于转发省建设厅等部门关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展意见的通知》（苏政办发[2005]55号）精神，进一步稳定住房价格，促进我市房地产业健康发展，现提出如下意见：
一、统一思想认识，明确调控目标。
（一）充分认识稳定住房价格的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。保持房地产市场持续健康发展，是改善和提高人民群众居住条件，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，也是建设高水平小康社会的重要保证。切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，对全面贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。
（二）进一步明确房地产市场调控目标。认真贯彻国家宏观调控政策，切实稳定住房价格，促进我市房地产业健康发展，按照“积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法制、加强监管”的原则，从完善住房供应、控制不合理需求入手，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，实行政策引导，规范市场秩序，遏制投机炒房，控制投资购房，合理引导住房消费，努力实现供略大于求、结构基本合理、价格基本稳定的调控目标。
（三）合理安排城市建设计划，适度拆迁。按照统筹兼顾、量力而行的原则，合理确定城建拆迁规模，保持拆建平衡，控制因拆迁造成的被动性住房需求增长。今年，全市房屋拆迁总量控制在上年度规模以内。
二、调整供应结构，完善供应政策。
（一）增加面向中低收入家庭普通商品住房供应量。市政府将统筹安排，每年向中低收入家庭提供相应数量的住房，实行低于市场价的政府指导价。在保障城市居民拆迁安置的前提下，逐步扩大现有定销商品房的销售对象，以进一步完善市区供房结构。在符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度计划的前提下，优先确保中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应。
（二）加快已供土地的开发建设，扩大商品住房市场供应。国土部门要按照全市和市区年新开工商品住宅2000万平方米、800万平方米的目标，落实交地计划，督促开发企业加快开发建设。今年市区交地计划为400万平方米，各市要结合实际制定相应的交地计划。要加大对房地产开发闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。今后经营性土地要实行净地出让。严格执行法律规定，对无正当理由超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，足额征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地的行为。切实加强房地产开发用地供后监管，对不按土地出让合同规定履行的，依法追究违约责任。
（三）明确优惠政策，引导合理住房消费。为支持城镇居民合理住房消费，对属于改善住房条件购买普通商品住宅的，继续给予相应的政策优惠。根据国家、省享受优惠政策普通住房的标准，确定我市享受优惠政策普通商品住房的条件为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内。对享受优惠政策普通商品住房按规定执行2%的契税征收标准；对高档住房按规定执行4%的契税征收标准。大力发展节能省地型、中小套型住房，鼓励开发商开发建设普通商品住房，引导中低价位、中小套型普通商品住房消费。
三、加强市场监管和监测，规范房地产市场秩序。
（一）合理规范投资行为，坚决抑制投机炒作。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。严格执行住房信贷政策，切实加强个人住房贷款管理，有效防范房地产信贷风险。个人住房贷款重点支持中低收入家庭购买住房的需要，对个人购买两套及两套以上住房的，要按照规定降低按揭贷款比例，并按照相关的要求执行贷款利率。对通过银行商业性贷款购买房屋，在房地产权证或房屋交接书记载的时间起一年内转让的，商业银行不得提供个人住房贷款的转按揭业务。房产等管理部门要积极配合财税部门加强相关税收征管，具体办法由财税部门会同有关部门研究制定。
（二）严格执行普通商品住宅核价制度，规范商品房价格行为。认真贯彻执行《关于印发苏州市商品房价格管理实施细则的通知》（苏府办[2003]95号）的各项规定，普通商品住宅价格必须经过物价、建设部门审核后方可上市销售。各开发企业必须严格按照商品房价格管理的规定执行，一经发现违法行为依法严肃查处。对取得土地使用权后因滚动开发，分期实施等因素满3年以上的土地，方可按市场评估计入房价。
（三）加强商品房销售管理，全面推行商品房销售网上管理制度。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强房地产开发企业和中介机构诚信体系建设，建立健全房地产开发企业和中介机构信用档案以及违法违规不良行为暴光惩戒制度。继续完善商品房销售网上管理系统，严格执行商品房销售网上管理制度，可售房源一律网上及时公开，坚持实名制购房，提高商品房交易透明度，严厉查处虚拟交易、哄抬房价的行为，进一步规范市场秩序。
（四）完善存量房交易信息服务平台。提升服务能级，优化办理流程，提高办事效率，为市民提供房源挂牌、合同签署、资金监管、产权登记的“一条龙”服务，保障交易安全；加强对存量房市场的监管，引导房地产中介企业依托信息平台，提升规模经营和规范服务的水平。
（五）加强房地产市场监测，继续完善房地产市场信息系统。在利用计算机网络信息技术手段，不断提高房地产市场信息系统建设水平。加强土地、房产，特别是商品住房市场运行、商品住房土地需求情况的动态监测，重点分区域、分类别、分价格段归集商品住房价格信息，通过全面、及时、准确地采集和分析商品住房市场基础数据，对市场运行状况和变化趋势作出准确判断，为市委、市政府采取进一步的措施提供决策依据。建立健全房地产市场信息披露制度，加强舆论引导，定期向社会发布本地房地产市场供销、土地和住房价格变动等信息，提高房地产市场信息透明度。
四、完善住房保障体系，满足基本居住需求。
（一）完善廉租住房制度。强化政府住房保障职能，进一步扩大廉租住房覆盖面。将低保家庭住房保障标准调整到人均建筑面积14平方米，扩大廉租住房受益家庭范围，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。认真落实低保家庭租房补贴金发放制度，加强廉租对象的认定、配租并形成退出机制。
（二）扩大房改售房范围，继续实行公有住房租赁和出售优惠政策。加快落实《苏州市人民政府印发关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见的通知》，扩大房改售房范围。对尚未出售的公有住房，继续实行低租金政策，并对符合租金减免条件的住房继续给予租金减免。
（三）加快危旧住宅小区和危旧直管公房整治改造。计划用5年时间，对问题相对集中的旧住宅小区实施综合改造，进一步改善市民的居住环境和居住质量。2005年，完成三个以上旧住宅小区的综合整治改造。同时，整修危旧直管公房20万平方米。
（四）加快分类建设台外商生活区、白领公寓、一般公寓。为分流市场住房需求压力，为台商、外商、来苏务工人员提供良好的生活居居住就业环境，降低外来人员生活居住成本，各地可参照苏州工业园区建设青年公寓、集体宿舍的模式，按照摸清底数、统一规划的原则，制定与外来人口相适应的建设计划。
为确保各项调控措施落实到位，要加强对房地产市场调控工作组织领导，由市政府分管市长负责，建立房地产市场联席会议制度，由市发改委、财政局、国土局、建设局、规划局、房管局、物价局、统计局、土地储备中心，苏州市国税局、苏州市地税局、人民银行苏州中心支行、苏州市银监局等参加，及时分析研究房地产市场情况，进行信息沟通，协调、落实相关政策，加强督促检查。各市要从实际出发，根据国家、省、市的有关政策，制定落实调控措施，切实做好稳定住房价格工作。